Alıcı
Bina Sağlam mı? Deprem Yönetmeliği ve Yapı Denetimi
2018 yönetmeliği neyi değiştirdi, hangi yıl yapılan binalar hangi kurala tabi, satın almadan önce hangi belgeler istenir ve kentsel dönüşüm ne anlama gelir?
Türkiye'de ev alırken sorulacak en önemli soru manzara ya da metrekare değil, binanın hangi yönetmeliğe göre yapıldığıdır. Bu tek bilgi, mülkün hem güvenliğini hem uzun vadeli değerini belirler.
Üç dönem, üç ayrı standart
- 1999 öncesi: 1975 yönetmeliği yürürlükteydi ve yapı denetimi kurumsal değildi. Bu binalarda güçlendirme yapılmadıysa risk yüksek kabul edilir.
- 1999–2018 arası: 1999 depremlerinin ardından yapı denetim sistemi kuruldu ve 2007 yönetmeliği geldi. Belirgin bir iyileşme dönemi.
- 2018 sonrası: Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği yürürlüğe girdi. Zemin etüdü zorunluluğu sıkılaştı, performansa dayalı tasarım geldi, yüksek yapılara ayrı kurallar getirildi.
Yapım yılı ile ruhsat yılı aynı şey değildir. Ruhsatı 2017'de alınıp 2020'de biten bir bina, eski yönetmeliğe göre projelendirilmiş olabilir. Sorulacak soru "kaç yılında yapıldı" değil, "ruhsatı hangi tarihte alındı" olmalıdır.
Satın almadan önce isteyeceğiniz belgeler
- Yapı ruhsatı — tarihi ve hangi yönetmeliğe tabi olduğunu gösterir
- Yapı kullanma izin belgesi (iskân) — bina projesine uygun bitmiş mi?
- Yapı denetim firması raporu — 2001 sonrası binalarda bulunur
- Zemin etüt raporu — zemin sınıfı ve sıvılaşma riski burada yazar
- Varsa güçlendirme projesi ve uygulama tutanağı
Bu belgelerin bir kısmı bina yönetiminde, bir kısmı belediyenin imar arşivinde bulunur. Satıcı "bende yok" diyorsa belediyeden istenebilir; "gerek yok" diyorsa bu başlı başına bir uyarı işaretidir.
Zemin, binadan önce gelir
Aynı yönetmeliğe göre yapılmış iki bina, farklı zeminlerde farklı davranır. Zemin etüt raporundaki zemin sınıfı (ZA'dan ZF'ye) ve yeraltı su seviyesi, depremde binanın maruz kalacağı etkiyi doğrudan belirler. Dolgu zemin, eski dere yatağı ve kıyı dolgusu alanlarda ek dikkat gerekir.
İstanbul'da mahalle bazında zemin haritaları belediyelerce yayımlanıyor. Beğendiğiniz mülkün bulunduğu sokağın zemin sınıfına bakmak, ilan fotoğraflarına bakmak kadar zaman almaz.
Kentsel dönüşüm: risk mi fırsat mı?
Riskli yapı tespiti yapılmış bir binadaki daireyi almak iki yönlü bir karardır. Bir yandan yıkım ve yeniden yapım süreci belirsizlik, geçici konut masrafı ve yıllar sürebilen bir bekleyiş demektir. Öte yandan dönüşüm tamamlandığında elinizde yeni yönetmeliğe uygun, değeri artmış bir daire olur.
Belirleyici olan, kat maliklerinin anlaşıp anlaşmadığıdır. Kanun belirli bir çoğunlukla karar alınmasına imkân veriyor ama anlaşmazlık çıkan projeler yıllarca askıda kalabiliyor. Satın almadan önce yönetim kurulu kararlarını ve varsa müteahhit sözleşmesini okuyun.
En çok bunlar soruluyor
- DASK bina sağlamlığını garanti eder mi?
- Hayır. DASK zorunlu deprem sigortasıdır ve hasar hâlinde belirli bir tutara kadar tazminat öder; binanın güvenli olduğunu göstermez. Poliçe teminat üst sınırı çoğu zaman konutun gerçek değerinin altındadır; üstünü ihtiyari konut sigortasıyla tamamlamak gerekir.
- Binanın depreme dayanıklılığını ölçtürebilir miyim?
- Evet, performans analizi yaptırılabilir. Karot alınması ve donatı taraması gerektirir; kat maliklerinin izni ve birkaç bin liralık bir bütçe ister. Yüksek tutarlı bir alımda bu masraf makuldür.
- İskânı olmayan daire alınır mı?
- Alınabilir ama risklidir. İskânsız binada abonelikler geçici olur, kredi çoğu bankada çıkmaz ve kat mülkiyetine geçilemez. İskânın neden alınmadığını mutlaka öğrenin; sebebi projeye aykırılıksa sorun kolay çözülmez.
- Güçlendirilmiş bina almak mantıklı mı?
- Doğru projelendirilmiş ve ruhsatlı bir güçlendirme, binayı yürürlükteki yönetmelik seviyesine yaklaştırır. Kritik olan işlemin belgelenmiş olmasıdır; "kolonları kalınlattık" denen ruhsatsız müdahaleler çoğu zaman fayda yerine zarar verir.
Nereden doğrulayabilirsiniz
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki ya da mali görüş niteliği taşımaz. Mevzuat değişebilir; işlem yapmadan önce mali müşavirinize veya avukatınıza danışın.